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Financement immobilier, simplifié

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Simulateur de prêt immobilier

Mensualité, capacité d'emprunt, frais de notaire et remboursement anticipé.

  • Courtier ORIAS n°20008747
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  • Rappel sous 24 h ouvrées
  • Barème d'août 2026
Votre mensualité
1 520,73 €

1 449,90 € de crédit et 70,83 € d'assurance

250 000 €20 ans3,50 %

Où part votre argent

Sur 20 ans, vous rembourserez 364 976 € en tout. Le crédit vous coûte 114 976 €.

Le bien lui-même68 %250 000 €
Intérêts de la banque27 %97 976 €
Assurance5 %17 000 €
Que voulez-vous connaître ?

Votre prêt

calculé
1 520,73 €
€
20 000 €1 500 000 €
ans
5 ans30 ans
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Assurance : banque ou délégation ?

L'assurance pèse 17 000 € sur le coût total de votre crédit — souvent le poste le plus négociable.

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0,05 %0,40 %
Assurance de la banque (0,34 %)
17 000 €
La même en délégation (0,12 %)
6 000 €
En délégation, vous pourriez économiser 11 000 € sur toute la durée, soit environ 45,83 € de moins par mois. La loi Lemoine permet de changer d'assurance à tout moment, sans frais ni justification.

Vos mensualités au fil du temps

CapitalIntérêtsAssurance

Au début, l'essentiel de votre mensualité part en intérêts. Il faut 4 mois pour que le capital prenne le dessus.

Le guide

Comprendre votre prêt immobilier

Les règles qui font vraiment bouger votre budget, expliquées simplement et mises à jour pour 2026.

01

Comment se calcule votre capacité d'emprunt ?

Depuis janvier 2022, les banques appliquent la norme du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne peuvent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Ce taux d'endettement se calcule sur l'ensemble de vos crédits en cours, pas seulement sur le nouveau prêt. La durée est plafonnée à 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé ou des travaux représentant au moins 10 % de l'opération). Le HCSF a confirmé pour 2026 le maintien de ces règles, sans assouplissement, avec une marge de flexibilité de 20 % des dossiers laissée aux banques. Utilisez l'onglet « Capacité » pour estimer la vôtre selon vos revenus, charges et apport.

02

Frais de notaire : ancien ou neuf, quelle différence ?

Dans l'ancien, les frais de notaire — majoritairement des taxes reversées à l'État et aux collectivités — représentent environ 7 à 8,5 % du prix de vente depuis la hausse des droits de mutation (DMTO) entrée en vigueur le 1er avril 2025 dans la majorité des départements, jusqu'au 30 avril 2028. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale restent exonérés de cette hausse de 0,5 point. Dans le neuf, les frais tombent à 2-3 %, car les droits de mutation sont réduits et la TVA est déjà intégrée au prix affiché par le promoteur. L'onglet « Frais » du simulateur calcule ce montant automatiquement selon la nature du bien.

03

Caution ou hypothèque : quelle garantie choisir ?

La caution, via un organisme comme Crédit Logement, est la solution la plus courante : plus rapide, moins coûteuse à la revente, et une partie de la contribution peut être restituée en fin de prêt si aucun incident n'est survenu. L'hypothèque inscrit une garantie directe sur le bien auprès du service de publicité foncière : elle coûte plus cher et sa levée en cas de revente anticipée engendre des frais de mainlevée. Elle reste incontournable pour certains profils (SCI, indépendants, biens atypiques) que la caution refuse.

04

Ce qui influence votre taux (TAEG)

Votre taux dépend de votre profil, de la durée du prêt, du contexte des taux directeurs et de votre pouvoir de négociation. Le TAEG intègre le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie : c'est le seul chiffre qui permette de comparer deux offres équitablement. Il ne peut pas dépasser le taux d'usure fixé chaque trimestre par la Banque de France — au 3e trimestre 2026, 5,29 % pour un prêt de 20 ans et plus, 4,57 % entre 10 et 20 ans. À titre indicatif, la moyenne de marché s'établit en août 2026 autour de 3,45 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans.

05

Pourquoi passer par un courtier plutôt que sa banque ?

Un courtier compare simultanément plusieurs banques et négocie en votre nom, ce qui fait généralement gagner du temps et, souvent, un meilleur taux que celui obtenu seul auprès de sa seule banque habituelle. Il monte votre dossier une fois, le présente à plusieurs établissements en parallèle, et vous accompagne jusqu'à la signature chez le notaire.

FAQ

Questions fréquentes

Vous ne trouvez pas votre réponse ? Posez-la à l'assistant ou demandez à être rappelé.

Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?

Cela dépend du taux, de la durée et de vos charges existantes. À titre indicatif, avec la règle des 35 % d'endettement maximum (HCSF), un foyer sans autre crédit et environ 3 000 € de revenus nets mensuels peut viser un emprunt de cet ordre sur 25 ans, hors assurance et frais annexes. Utilisez l'onglet « Capacité » pour un calcul basé sur votre situation réelle.

Faut-il un apport personnel pour obtenir un prêt immobilier ?

Un apport n'est pas obligatoire mais il est très recherché par les banques. En pratique, un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie (8 à 10 % du prix dans l'ancien) facilite l'obtention du prêt et améliore le taux proposé. Sans apport, le dossier reste possible mais devra être particulièrement solide.

Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) en 2026 ?

Le PTZ s'adresse aux primo-accédants (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années), sous conditions de ressources. Depuis avril 2025, il finance l'achat d'un logement neuf partout en France, ainsi que l'ancien avec travaux (au moins 25 % du coût total) dans les zones détendues B2 et C. Il peut atteindre 180 000 € et couvrir de 10 à 50 % du prix selon la zone, le type de bien et le revenu du foyer. Le PTZ vient en complément d'un prêt principal : notre équipe vérifie votre éligibilité et l'intègre à votre plan de financement.

Combien coûte un courtier en crédit immobilier ?

Un courtier est le plus souvent rémunéré par la banque qui accorde le prêt, sans frais pour l'emprunteur. Des honoraires complémentaires peuvent s'ajouter selon les dossiers : ils sont systématiquement indiqués dans le mandat de recherche de capitaux signé avant toute démarche.

Peut-on renégocier son taux en cours de prêt ?

Oui, si l'écart entre votre taux actuel et les taux du marché dépasse environ 0,7 à 1 point et qu'il reste suffisamment de capital à rembourser. Cela passe par votre banque actuelle ou un rachat de crédit par un autre établissement, avec des indemnités de remboursement anticipé plafonnées légalement à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts.

Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier en France ?

La recommandation du HCSF fixe la durée maximale à 25 ans, portée à 27 ans pour les achats dans le neuf avec différé de remboursement (VEFA) ou des travaux représentant plus de 10 % de l'opération.

Le simulateur remplace-t-il un dossier bancaire ?

Non. Le simulateur donne une estimation indicative en quelques secondes pour cadrer votre projet. Seule une étude de dossier par un courtier ou une banque, avec vos justificatifs, permet d'obtenir une offre de prêt réelle et un taux définitif.